Mietrecht – Beginn der Verjährungsfrist und Vorbehalt der Nachberechnung

1. Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

2. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hindert den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und solle dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten. Sie enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann. Vorliegend lag der benötigte Bescheid des Finanzamts erst nach Ablauf der Frist vor: Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 als Betriebskostennachforderung führte zu einer Nachforderung in Höhe von 1.095,55 Euro.

-BGH, Urt. v. 12.12.2012 – VIII ZR 264/12-