1. Bei dem Nutzungsvertrag betreffend eine Flächennutzung mit Windenergieanlagen handelt es sich um einen gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag.
  2. Zur Vertragskonstruktion: Im konkreten Fall beträgt die Laufzeit des Vertrags, vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Windenergieanlagen an gerechnet, 20 Jahre. Hinzu kommt eine Option für den Nutzungsberechtigten, den Vertrag um weitere 2 x 5 Jahre zu verlängern. Der Vertrag beginnt allerdings bereits zuvor, nämlich mit dem Tag der Unterzeichnung, zu laufen. Mit der Frage, ob für diesen Zeitraum ebenfalls eine Befristung anzunehmen ist mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung per se ausscheidet oder ob der Vertrag in diesem Zeitraum unbefristet ist und eine ordentliche Kündigung grundsätzlich zulässt, hat sich jüngst der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung ebenfalls zu einem Mietverhältnis im Bereich des Windenergieanlagenbaus beschäftigt.
  3. Gehen die Vertragsparteien bei Vertragsschluss davon aus, dass das Ereignis eintreten wird und nur der Zeitpunkt, wann dies der Fall sein wird, ungewiss ist, liegt in der Regel eine Befristung iSv § 163 BGB vor, mit der Folge, dass die Mietzeit bestimmt ist und damit gemäß § 542 Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auch bis zum Beginn der vereinbarten Laufzeit ausgeschlossen ist. Ist aus der maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Vertragsschluss hingegen ungewiss, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird, liegt eine aufschiebende Bedingung iSv § 158 Abs. 1 BGB vor. Die Vertragsbindung besteht dann bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die fest vereinbarte Mietzeit beginnt indes erst mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs. 1 BGB. In diesem Fall ist die Mietzeit bis zum Eintritt der Bedingung unbestimmt und der Vertrag kann grundsätzlich durch eine ordentliche Kündigung beendet werden, während nach dem Bedingungseintritt die Vertragslaufzeit befristet ist und eine ordentliche Kündigung vor dem Laufzeitende gemäß § 542 Abs. 2 BGB ausscheidet.
  4. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Nutzungsvertrags – sollte es nach den Ausführungen unter 3. bestehen – kann allerdings vertraglich ausgeschlossen sein. Grundsätzlich kann in einem unbefristeten Miet- oder Pachtverhältnis das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vertraglich ausgeschlossen werden. Dies gilt auch im Rahmen von Formularverträgen. Ein zeitlich befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts kann sich in einem Miet- oder Pachtvertrag auch aufgrund einer konkludenten Vereinbarung ergeben.
  5. Bei einer Auslegung der vertraglichen Regelungen im Hinblick auf einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung können im Einzelfall auch Rücktrittsregelungen mit einbezogen werden. Würde man nämlich den Parteien unabhängig von den Rücktrittsregelungen ein „freies“ Kündigungsrecht bis zur Inbetriebnahme der Windenergieanlagen zubilligen, wäre insbesondere die Anlagenbetreiberin ‒ für den Verpächter erkennbar ‒ einem hohen Kostenrisiko ausgesetzt, was annehmbar durch die Beschränkung von Beendigungsmöglichkeiten verhindert werden sollte.
  6. Allerdings muss ein solcher Ausschluss auch einer AGB-Prüfung gem. §§ 305ff. BGB standhalten. Ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für den Verpächter kann dabei trotz der grundsätzlich zu schützenden finanziellen Interessen des Windenergieanlagenbetreibers nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB im Einzelfall unwirksam sein, wenn der Verpächter dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird.
  7. Dabei resultiert die unangemessene Benachteiligung des Beklagten noch nicht aus potenziell unangemessen langen oder sogar unendlich dauernden entgeltlosen Zeiten und/oder einer potenziell unendlichen Zeitdauer, für die der Beklagte ohne Entgelt an den Nutzungsvertrag gebunden wäre, sofern der Vertrag für diesen Zeitraum weiterhin die Nutzung durch den Verpächter vorsieht und er ggfs. Schadensersatz gem. § 280 Abs. 1 BGB verlangen und/oder außerordentlich kündigen kann.
  8. Sie kann aber daraus resultieren, dass der Verpächter zu einer zusätzlichen Leistung verpflichtet ist – wie hier die Aufgabe der Wohnnutzung einer Hofstelle auf den verpachteten Flächen – und die Erklärung zur Aufgabe der Wohnnutzung früh im Laufe des Genehmigungsverfahrens bereits für die erste Windenergieanlage erfolgen muss, ohne dass der Verpächter zu diesem Zeitpunkt weiß, ob und in welchem Umfang er auf die von der Anzahl der gebauten Windenergieanlagen abhängige vertragliche Vergütung – insbesondere eine Beteiligung am Windpark – einen Anspruch hat. Diese zusätzliche Verpflichtung kann im Ergebnis dazu führen, dass der Verpächter ohne ein ordentliches Kündigungsrecht jedenfalls bis zur Erteilung der Genehmigung und ohne angemessenen finanziellen Ausgleich unangemessen benachteiligt wird im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB.

-OLG Schleswig, Urt. v. 28.05.2025 – 12 U 59/24, nach ibr-online-